英國租務市場只能用”顛咗”嚟形容. 依家需求遠超供應. 行家開始有特常要求. BAOJOE 分享兩個開始普及嘅要求: 1) 有租盤只接受租客親身睇過樓先可以入offer (viewing agent is of no use in this situation); 2) 有業主/agent 要求租客簽兩至三年死約, 香港客係咁嘅情况亦須要預繳兩至三年租金. 近 outstanding 學校D盤好多都有超乎平常的要求. 依家亦冇旺淡季之分. 近幾個月成交盤全部 over asking price. 揾緊租盤嘅朋友會明白現在租屋極度困難. BAOJOE 建議家長要預多D時間去租屋, 亦需要 be flexible 作適合取捨.
香港嘅租約通常三到四版紙. 係英國嘅租約 15-20 頁起, 閒閒地有百多二百嘅條款, 港人第一次見係會嚇一跳. 始終對各樣條款或要求不太熟識, 大家對租約感到焦慮係可理解的. 好多朋友問點樣可以避免魔鬼租約，雖知道英國唔同的業主或 agent 會用唔同嘅租約，如果冇細閱過份文件實在難以置評. BAOJOE 建議大家參考以下三份不同嘅”模範”租約，如果你份租約的條款同”模範”租約相類似就唔需要特別擔心. 但係如果有個別嘅條款你從未見過又覺得好唔妥的話，可以聯絡 Citizens Advice 或 Shelter 索取免費意見。BAOJOE 亦提供 搜尋租盤服務 (包括審核租約保障客⼾權益), 歡迎查詢.
”模範”租約
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1. 到網上(如 Rightmove, SpareRoom, Zoopla)瀏覽及鎖定有興趣的租盤
2. 預約時間及到樓盤現場視察
3. 如合適可以提出written offer, on a case by case basis 實在可以講價講條件
4. 如業主接受offer普遍需要繳付一星期租金為holding deposit. 如業主或中介索取多過一星期租金as holding deposit 係違法. 業主或中介已收取holding deposit 應馬上將有關物業下架(take the property off the market).
5. 業主或中介審查租客 (full referencing check) 包括 credit history, employment status (受僱/無業), 許可的話亦會索取a reference from a previous landlord
6. 業主或中介應提供租約比租客審查, 不合理要求可以刪除.
7. 老實講所有無業人士必定不能通過full referencing check, 普遍解決方法係租客須要提供合適擔保人(必定為英國產業擁有人), 或租客須要一次過繳付首半年或一年租金. 法定按金限額係五星期租金(除非租值在£50,000 以上限額係六星期租金).
8. 如業主租客雙方達到共識, 而業主亦確實租客有Right to Rent, 可以簽約.
9. 起租當日交收鎖匙前租客須繳交最少一個月租金 plus 按金 minus holding deposit
10. Check in 時會抄水電煤錶, 並按照交付清單核對及檢查屋內設施及樓宇狀況，如發現問題或與清單不符，通常須於7日內提出(但越早通知越少爭嗌).
11. 亦應該問業主以下問題:
-水電煤總制位置
-熱水/暖氣運作
-垃圾/回收處理
-防盜鐘運作(if applicable)
-緊急聯絡號碼(emergency contact number)
BAOJOE 貼士: 啓動寬頻須時(三至十工作天), 簽約後可立即sign up broadband contract縮短等待時間
坊間有云最好係夏天租樓因為租盤較多i.e.選擇亦多. 這說法係正確但係我哋想補充:多選擇唔等於平. 好多初到步無業的朋友亦經歷過業主企硬先收十二個月租金先肯租. 內裏原因, 實在租金亦有季節性浮動, 租金回報黃金時間為八月尾到十月中 (吻合開學開工時段, 尤其有大量外地到英國求學或工作深造(secondment/placement/fellowhship)人士. 無論差劣/普通/優質租盤都有香港書展式的競爭. 租金自然谷上去. 業主及中介自然prefer保持八月到十月為租約期滿時間. 你現在明白企硬十二個月的原因. 英國租務踏入十一月開始水靜河飛, 十二月簡直係無市. 係呢兩個月租盤吉咗嘅業主要求會較寬鬆. 租金講價成功機會大. 亦都較容易接受短過十二個月的租約 (換言之佢哋會接受六個月約, for 無業人士即是六個月rather than 十二個月租金 upfront). 因為同你簽十二個月變相下年又面對淡市問題. 如果你夏天交吉業主重上黃金週期佢哋會好開心.
順帶一提, 一月亦都係租務繁忙期. 傳統上本地人new year looking for a new start. 如果你情形許可下, 你等十一/二月先起租有着數.
開始發表呢個 blog 大概一星期左右, 已收到好多唔同嘅查詢. 其中一個最常問嘅問題就係點樣去核實一個地產代理 (agent ) 係真定假, 怕用咗信唔過嘅代理會有金錢損失. 坊間有好多不同建議, 作為行內人, BAOJOE 認為最容易去斷定一個 agent 真假/可信，就係叫 agent 提供有關 Client Money Protection (客戶資金保障 ) 嘅證明.
Example: BAOJOE Client Money Protection membership certificate
注重信譽嘅 agent 會盡量根據最好操守去營運 (do things by the book and follow best practice). 過往太多 agent 只有一個商業帳戶, 所有資金往來 including 客戶資金都係存入 agent 操控的商業帳戶 (business account). 銀行或執法機構無法辨別資金嘅合法主人 (rightful owner) 係代理還是客戶. 有無良 agent 鯨吞租金+按金後關門大吉, 租客+業主損失慘重求助無門. 有見及此政府立法, 由2019年4月, 所有地產 agent 須要有 Client Money Protection 嘅註冊. 註冊條件係 agent 要有獨立客戶資金帳戶 (client account). As a Propertymark member, client account 每年都會被審核 (audited). 所有客戶資金存入 client account. 萬一 agent 公司倒閉, client account 已被受保護 (ring-fenced). 如果 agent 非法盜用存入 client account 嘅資金. Client Money Protection Scheme 會承擔保險責任, 向租客及業主作出賠償.
收取客戶資金嘅 Agent 如果冇 Client Money Protection 註冊實屬違法, BAOJOE 建議避之則吉.
根據英國法例, 業主或租務中介在簽租約前須要確定所有成人(18y+)租客有永久或限時的居留權. 換言之業主同中介變相做政府免費的入境專員(有責任舉報非法居民)! 這政策由2016年實施到現在仍具爭議性(it’s a long story we will leave it for another blog post). 業主或中介如對 Right to Rent 政策不熟悉, 保守的做法就是不接受由外地來的租客.
有BNO visa 的你如經歷租屋許可的麻煩, 可以提供這封由前房屋政府大臣鄭偉祺(Rt Hon Robert Jenrick MP, ex Housing Minister; 有可能係歷來最差勁的房屋大臣but again that’s for another blog post)寫的信比業主或中介: Click Here. 信中清楚解釋港人持有BNO visa/LOTR有租屋許可. 業主或中介不應該用lack of Right to Rent 作借口.
